Argumentarium

Argumentarium zur Gemeindeinitiative für „mehr bezahlbare Wohnungen in Oberhofen“

Fragen und Antworten zur Initiative für „mehr bezahlbare Wohnungen in Oberhofen“

Weshalb braucht es diese Initiative?
Die Gemeinde Oberhofen ist ein attraktiver Wohnort. Aber die Angebotsmieten in Oberhofen sind durchschnittlich 40% teurer als im Kanton Bern. Eine wichtige Voraussetzung für ein nachhaltig funktionierendes und lebendiges Gemeinwesen bildet eine gute demographische Durchmischung durch ein vielfältiges Wohnangebot. In Oberhofen soll eine ausgewogenere Altersstruktur durch die gezielte Förderung von Mietwohnungen für Junge und Familien im preisgünstigen Segment angestrebt werden. Mit der vorliegenden Initiative haben die Stimmberechtigten die Möglichkeit sich zum Begehren für „mehr bezahlbare Wohnungen in Oberhofen“ zu äussern.

Was will die Initiative bewirken?
Die Initiative verlangt, dass sich die Gemeinde für die Erhaltung und die Erstellung preisgünstiger Mietwohnungen von hoher baulicher Qualität einsetzt. Der Anteil an preisgünstigem Wohnraum für Junge und Familien soll in Oberhofen innerhalb von 10 Jahren um mindestens 20 Einheiten erhöht werden. Der Gemeinderat muss bei Annahme der Initiative jährlich an der Gemeindeversammlung Bericht über die umgesetzten Massnahmen erstatten.

Was heisst preisgünstiger Wohnraum?
Als preisgünstiger Wohnraum gelten Wohnungsangebote in gemeinnützigen Wohnbaugenossenschaften und in Kostenmiete. 

Wie kann die Initiative umgesetzt werden?
Zur Erreichung des Ziels der Initiative kann der Gemeinderat beispielsweise einen Anteil an preisgünstigen Wohnungen in Kostenmiete bei Erlass oder Änderung von Nutzungsplänen für grössere Areale festlegen oder gemeinnützige Wohnbauträger  bei der Schaffung von zusätzlichem Wohnraum aktiv unterstützen. 

In Oberhofen gibt es gegenwärtig zwei Wohnbaugenossenschaften mit insgesamt 39 preisgünstigen Wohnungen. Dies entspricht einem Anteil von rund 2,5% des Wohnungsbestands in Oberhofen.

Gibt es in Oberhofen noch Platz für preisgünstigen Wohnraum?
Oberhofen hat neben den Verdichtungspotentialen in den Wohnzonen noch genügend ungenutzte Baulandreserven, die innerhalb der nächsten 10 Jahre entwickelt werden können. So sind grössere Wohnüberbauungen auf dem „Barell-Gut“ geplant und beispielsweise in den Zonen mit Planungspflicht „Friedbühl" und „Rossweid“ möglich. Im Rahmen dieser Projekte soll nach Annahme der Initiative auch ein Anteil an preisgünstigem Wohnraum für Junge und Familien realisiert werden. Ebenfalls möglich ist die Schaffung von preisgünstigem Wohnraum in gemeindeeigenen Liegenschaften.

Kann sich Oberhofen die Initiative leisten?
Die Initiative ist als einfache Anregung formuliert und verlangt von der Gemeinde keine finanziellen Mittel zur Umsetzung der Begehren. Die Gemeindekasse wird durch die Förderung von bezahlbarem Wohnraum mit raumplanerischen Mitteln nicht belastet. So kann beispielsweise im Rahmen von Überbauungsordnungen eine Erhöhung des Nutzungsmasses zugunsten des gemeinnützigen oder preisgünstigen Wohnungsbaus gewährt werden. Im Falle der Baurechtsabgabe von eigenem Land  im „Friedbühl“ oder „Rossweid“ an gemeinnützige Wohnbauträger kann die Gemeinde von den jährlichen Einnahmen aus den Baurechtszinsen profitieren.

Ist diese Initiative nicht ein Eingriff ins Privateigentum von Grundstückbesitzern und Investoren?
Nein, die Besitzstandsgarantie gemäss Art. 3 Baugesetz ist gewährleistet. Aufgrund bisherigen Rechts bewilligte oder bewilligungsfreie Bauten und Anlagen werden bei Annahme der Initiative in ihrem Bestand nicht berührt. 

Das Begehren der Initiative stellt keine Verletzung der Eigentumsgarantie dar. Die Gemeinde kann den Bestand der Eigentumsrechte beschränken, sofern der Eingriff gestützt auf Art. 36 Bundesverfassung auf einer genügenden gesetzlichen Grundlage beruht, im öffentlichen Interesse liegt und verhältnismässig ist. 

Wer profitiert vom günstigen Wohnraum? 
Mit der Initiative soll im Sinne des eidgenössischen Wohnraumförderungsgesetzes das Mietwohnungsangebot für Haushalte mit geringem Einkommen gefördert werden. Insbesondere sollen die Interessen von Familien und jungen Personen berücksichtigt werden. Als Vermietungskriterien für den preisgünstigen Wohnraum können die Einkommens- und Vermögensgrenzen sowie die Mindestbelegung gemäss Art. 17ff der eidgenössischen Wohnraumförderungsverordnung angewendet werden.

Der Gemeinderat kann die Umsetzung und Kontrolle von Vermietungsvorgaben durch Vereinbarungen beispielsweise im Rahmen von Überbauungsordnungen oder Baurechtsverträgen mit den Grundeigentümern bzw. Bauträgern sicherstellen. 

 

Erläuterungen zum Initiativtext „mehr bezahlbare Wohnungen in Oberhofen“

Mietwohnungen und Bevölkerung
Die Mieten für die auf dem Markt angebotenen Wohnungen in Oberhofen liegen rund 40% über dem Medianwert aller Gemeinden im Kanton Bern (2017).

Der Altersquotient bzw. das Verhältnis zwischen den Altersgruppen der über 64- zu den 20- bis 64-Jährigen bei der ständigen Wohnbevölkerung in Oberhofen beträgt  rund 60% im Vergleich mit 33,5% im Kanton Bern (2016).

Gemeinnützige Wohnbaugenossenschaften
Eine Organisation gilt gemäss Art. 37 der eidgenössischen Wohnraumförderungsverordnung als gemeinnützig, wenn sie nach ihren Statuten:

a.     den Zweck verfolgt, dauerhaft den Bedarf an Wohnraum zu tragbaren finanziellen Bedingungen zu decken;

b.     die Dividende gemäss des Bundesgesetzes über die Stempelabgaben beschränkt;

c.     die Ausrichtung von Tantiemen verbietet;

d.     bei der Auflösung den nach Rückzahlung des einbezahlten Kapitals verbleibenden Teil des Vermögens dem in Buchstabe a erwähnten Zweck zuwendet;

Erfahrungen zeigen, dass über die Jahre hinweg die Mieten für gemeinnützige Wohnungen deutlich günstiger sind als der Marktdurchschnitt. Der Grund liegt in der Gemeinnützigkeit: Die Mieten werden nach den effektiven Kosten kalkuliert und nicht nach dem Gewinnprinzip. Damit sind diese Wohnungen der Spekulation entzogen.

Kostenmiete
Die Kostenmieten werden im Gegensatz zur Marktmiete im Rahmen der Orts- und Quartierüblichkeit nach den auf einer Liegenschaft anfallenden Kosten kalkuliert. Neben der Kapitalverzinsung inklusive Land nach dem hypothekarischen Referenzzinssatz werden die Unterhalts- und Erneuerungskosten, die Verwaltungskosten sowie die Amortisation der Anlagekosten in den Kostenmieten berücksichtigt. 

Anpassungen der Kostenmieten während der Mietdauer und bei Neuvermietung sind nach der relativen Methode des Schweizerischen Mietrechts zulässig. Anpassungen an die Orts- und Quartierüblichkeit hingegen sind nicht gestattet. 

 

Quellen:

Förderung des gemeinnützigen Wohnungsbaus, Schweizerische Vereinigung für Landesplanung VLP-ASPAN, in Raum & Umwelt, Januar Nr. 1/2010.
Immobilienpreise Mietwohnungen und Bevölkerung in Oberhofen am Thunersee, UBS Real Estate Local Fact Sheet, 12/2017.